アメリカで不動産投資・購入できる？価格や税金、メリット・デメリットを解説

日本人はアメリカで不動産を購入できる？

結論から述べますと、日本在住の日本人であってもアメリカでの不動産購入は可能です。

ただし、州によっては一部の外国人に対して不動産購入が禁止されている州もあります。ALTA (American Land Title Association：アメリカ土地所有権協会) によると、2023年7月までにアラバマ州、アーカンソー州、フロリダ州、アイダホ州、ルイジアナ州、モンタナ州、オハイオ州、テネシー州、ユタ州、バージニア州が立法会期中に外国人所有法を制定しています。

連邦政府は一部の外国人投資家による米国不動産の購入を制限する法案を検討、可決または提出しています。140以上の法案が州レベルで提出されており、特定の外国の団体や個人による米国の不動産の購入を制限を設けています。

また、FIRRMA（Foreign Investment Risk Review Modernization Act：フィルマ）の施行により、外国人が空港や港湾また米軍施設に近接する土地等の取得などを行う場合、条件によって制限の対象になり得ます。

税制面では、外国人（法人または個人）が土地を取得し、その土地の一部あるいは全部を売却または賃貸することによって所得が生じた場合には税務申告の義務があります。また、不動産を含む資産をアメリカで売却した場合には源泉徴収の対象となります。

アメリカで不動産を購入するための必要条件は？

アメリカでの不動産購入において、以下の書類や法的要件が必要になります。なお、アメリカで不動産を購入するのにアメリカのビザは必要ありません。

<必要書類>

• 有効なパスポートまたは政府発行の身分証明書

• 資金の証明（銀行取引明細書、その他の財務記録など）

• 住宅ローンの事前承認（購入資金を借り入れる場合）

<納税者番号>

アメリカ内国歳入庁 (IRS) からの納税者番号 (TIN) または個人納税者番号 (ITIN)

賃貸収入などが発生した際の収入報告や納税申告の際に必要になります。

<州ごとの法規制や税金>

アメリカは連邦制国家のため、50の州が独自の憲法を有しています。

一部の州では、非居住者の不動産購入に追加の税金や手数料を課す場合があるので、注意しましょう。

アメリカ不動産購入の流れ

ここからは、アメリカで不動産を購入する際の具体的な7つの手順を解説します。

1. 資金調達

まず初めの手順としては、不動産購入のための資金調達です。

外国人としての不動産購入では、アメリカでのクレジットスコア (Credit score) がないことが多いでしょう。その場合は、以下の資金調達方法が考えられます。

• 現金購入

• 外国人向け住宅ローン

• 日本の銀行でのローン

日本国内では、東京スター銀行のように海外不動産を対象としたローンを提供している銀行もあります。（2024年11月現在）

2. 不動産業者の選択

外国人との取引に精通している不動産業者や、アメリカ市場に進出している日本の不動産業者や日本人が経営している日系不動産がおすすめです。言語の壁がないことはもちろん、アメリカの不動産購入における市場動向、法的要件、税務関連などさまざまなアドバイスを受けることもできるでしょう。

3. オファーの提示

希望やニーズに合った物件が見つかったら、不動産業者を通して購入条件のオファー（購入の意思表示）を出します。不動産業者は購入価格や条件について売主との交渉をサポートしてくれます。オファーの提示後、売主からカウンターオファー (Counter offer) という書面で売主側の希望する条件が提示されたら、条件をすり合わせていき、最終合意まで進めます。

4. エスクローの開設

エスクロー (Escrow) とは、不動産取引を安全に行うために売主と買主の間に入って売買代金清算や所有権移転などを管理する第三者機関です。売主と売買条件の合意が得られたら、契約が成立します。

エスクローに売買契約成立の旨を伝え、売買価格の1%～3%の手付金 (Earnest Money) を預けます。売主はエスクローに、契約書等の書類を預けます。

5. デュー・デリジェンスの実施

デュー・デリジェンス (Due Diligence)とは、不動産鑑定・物件精査を意味します。

デュー・デリジェンスの期間（1～2カ月）の間に下記の各調査を売主、買主の双方で実施します。

• 住宅検査：専門の住宅検査員によって、目視で確認できない構造上やメンテナンス上の問題がないかを検査

• 所有権調査：所有権会社または弁護士が所有権調査を実施し、不動産に対する法的請求や担保権がないことを確認

• 不動産鑑定評価：購入においてローンを利用する場合、ローン会社や銀行は通常、アプレイザー（鑑定人）を物件に派遣し、売買価格と同等の担保価値があるかを確認します。

6. 取引の締結（所有権移転登記・精算）

デュー・デリジェンスが完了したら、契約締結に進みます。

手付金を除く売買価格の残金をエスクローの指定銀行口座へ送金します。現金での購入の場合、高額送金が見込まれますが、日本の銀行口座から送金する際にはWiseの高額送金を利用することで、為替コストを抑えることができます。

不動産ローンを利用する場合はローン資金の振込先がエスクローなのか、契約者の口座なのかを事前に確認しておきましょう。

7. 所有権の譲渡

契約が完了し、全ての支払いが完了すると、エスクローから「クロージングステートメント (Closing Statement)」 が発行されます。売主、買主の双方のサインが完了すると、物件譲渡証（DEED）が発行されます。これにて、所有権移行が登記され、契約終了となります。

アメリカの不動産価格はいくら？

気になるアメリカの不動産市場を見ていきましょう。

アメリカの連邦準備銀行の一つであるセントルイス連邦準備銀行 (Federal Reserve Bank of St. Louis) のデータによると、2024年第3四半期の住宅販売価格の中央値は420,400米ドルでした。

また、アメリカの大手不動産ウェブサイトのZillow®によると、2024年10月現在のアメリカの住宅の平均価格は359,099米ドルで、1年間で+2.6%価値が上昇しています。

いくつかの人気エリアの不動産価格を見てみましょう。

2024年11月16日時点での情報を基に作成、1USD=154.34円換算

上記6州を比較してみると、最も不動産価格が高いのはハワイ州、次いで温暖な気候で日本人街のリトルトーキョーがあり、日本人にとっても住みやすいカリフォルニア、アメリカの経済の中心でもあるニューヨーク、第2のシリコンバレーとも呼ばれるシアトルが位置するワシントン州も投資先として人気のあるエリアと言われています。

また、不動産購入費のほか、以下の費用が追加でかかることもあります。

• 手付金（頭金）

• 住宅ローン（ローンを組んだ場合）
• エスクロー初期費用
• 固定資産税
• 不動産管理費用
• 火災保険

これらに加え、手付金や現金で不動産を購入する際の海外送金手数料や為替手数料がかかることも忘れてはいけません。特に不動産のように高額な費用を送金する際には送金手数料や為替コストが大きな負担となります。

日本の銀行では、送金手数料のほか、為替手数料として通常1ドルあたり1円程度の手数料を上乗せしていますが、海外送金のWiseでは、一定額以上の送金を超えると、自動で割引が適用されるほか、為替レートには一切手数料が上乗せされていません。アカウント内に日本円を入金しておけば、0.6%～と格安な両替手数料でアプリで簡単にドルへの両替が可能です。手数料で損をすることはなく、安全かつリーズナブルに送金することができます。

アメリカで不動産を購入するのに最も安いエリア

上昇傾向にあるアメリカの不動産市場。どのエリアが最も安く購入できるのでしょうか？その理由についてもご説明します。

一般的に、収入の約3分の1を住宅費として充てられることが「手頃」と考えられています。アメリカ大手の不動産サイトZillow®は、一般住宅価格や世帯収入の中央値を基に、住宅費が世帯予算の30%未満である「最も手頃な12のエリア」を公表しています。

2024年11月16日時点での情報を基に作成

ピッツバーグでは販売されている住宅のうち、約4分の3が手頃な価格で販売されているため、最も安い都市と言えるでしょう。

不動産価格が上昇する要因

不動産価格に影響を与える大きな要因は、主に2つ挙げられます。

1. 住宅の供給不足

2007～09年にかけての金融危機により新築住宅が建設されず、人口増加に対して住宅の供給不足が生じています。これにより、限られた物件数を取り合うことになり、価格の高騰に繋がっています。

2. 住宅ローン金利

住宅ローン金利が下がると買い手にとっては借り入れコストが下がるというメリットがあるため、需要が増加する一方、不動産価格が上昇します。反対に、金利が上昇すると需要が減り、不動産価格が下がる傾向があります。

2024年10月第5週の住宅ローン金利は6.72％に上昇しており、今後の推移に注目していく必要があるでしょう。

アメリカで不動産購入した場合にかかる維持費

アメリカの不動産を購入する際に忘れてはならないのが、維持費（ランニングコスト）です。維持費としては、主に次の4つが発生します。

固定資産税

不動産所有者は固定資産税の支払いの義務があります。税率は州によって異なります。

不動産管理費用

不動産をテナントに貸し出す場合の入居者対応や賃料の回収業務、設備管理など、不動産管理費用がかかります。アメリカの不動産管理会社に委託する手数料は賃料の8%から10%が相場となっています。

火災保険

一年分をまとめて支払うことが一般的で、費用は構造・広さ・築年数によって異なります。

HOA費

HOA (Home Owners Association)とは、日本の管理組合のようなもので、コンドミニアムやタウンハウスなどを購入した際にかかる月額費用です。

清掃費用・修繕費

退去時の原状回復費や入居前清掃など、その都度発生します。